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12月底。
林祖辉在新时代地产的办公室工作，脑海里却不时浮现李佳欣的曼妙身姿;
他现在到底还是心知：前世大刘怎么会后悔年轻时太好玩了，这TMD伤身体啊！
他决定，平常在饮食上注意一下，争取能玩到八十岁！
《老板，人都到齐了，该开会了！》助理走了进来，恭敬的说道。
日光透过缝隙照了进来。
《好，我立刻到！》
林祖辉抛掉脑海里不健康的想法，心中决定还是要趁着年轻，多赚一点金钱。
等将来自己年龄大了，投资环境也不好了，那时候想赚金钱都困难了。
来到会议室里，新时代地产的高管纷纷坐直身子，双眸随着林祖辉移动而转移视线。
林祖辉来到董事长位置上，严肃的说道：《会议开始！梁董事先向大家汇报一下——集团的情况！》
梁真勋点点头，他早有准备，集团的各种信息熟记于心，这就是迎合老板的作风，开会效率一定要高。
《当前，新时代地产内部资产重估为16.5亿，债务为5.12亿，债务率为三成。旗下正在发展的楼盘是七个，可提供住宅面积为71万平方尺，计有1300多个住宅单元......收租物业资产值占集团的62%，而且收租物业分散且很杂，运营成本高......公司的土地储备在中型地产商里，属于一般水平.....公司目前市值为13.9亿，业已排名香江地产上市公司的第25名，发展迅速......》
听完梁真勋的话，些许高管本想高兴的拍掌，然而一看林祖辉的脸色，就心知不合时宜。
林祖辉一只手按照本子上，一只手拿着一支笔，语气平静的言道：《大家来说说集团目前的问题有那些！》
此日此会议可不是来唱赞歌的，他已经发现新时代地产的潜力不足，和一些突出的问题。缘于他对新时代地产要求很高，所以绝不会满足跻身一家中型地产商。
陈斌率先说道：《我来说说发展物业的问题吧！新时代地产尽管今年有七个地盘在发展，在中型地产商中也算上游水平，只是我们集团的土地储备和旧楼盘不足，若是公司的大方向是发展商，那就需要现在开始增加土地储备.....土地成本越低，开发楼宇的成本越低，将来我们才有更大的竞争力。》
这儿涉及到一个大方向的问题，陈斌也说了，就看老板你是想收租为主呢，还是发展地盘为主呢！
林祖辉点点头，没有表态。
这时候，高毅也言道：《集团的收租物业也有些许问题：商场、写字楼占比不足，住宅占比太大，单个物业价值偏低、分散，运营成本偏高......我们可以尝试出售些许住宅物业，去增加公司的土地储备。》
高毅没有缘于自己分管收租物业，而不顾集团的大局。
接下来，剩下的几位高管也纷纷发言，找公司的茬！
林祖辉听完大家的发言后，笑着说道：
《看来今天此会议开的很及时，找出了不少集团的问题！大家说的很有道理，正好我们来制定以下明年的发展策略。》
《首先，我会在最近联络各家银行提供约2亿的贷款，我们要增加公司的土地储备。尽管目前价格看似上涨了不少，但比起一年后，两年后，我们此日购买的物业，那就是相当划算。》
林祖辉的第一个动作就是王炸，现在香江的地产商方才经过地产大暴跌，没有哪家地产公司敢将负债率接近五成。
但林祖辉敢，缘于他知道后面没有大暴跌了；
‘八七股灾’后，地产整体下跌10%至15%，新界换地证下跌三成；
‘****股灾’后，地产整体下跌25%至30%，但是约一年不到便反弹回去（82暴跌差不多用了四年才反弹上，期间萎靡两年多时间）。
总结起来，没有1982年的大暴跌40%以上，五成负债率完全能够接受，就是七成也不至于破产。当然了，前提是银行肯借款，这就需要些许花言巧语了。
《其次，我打算在明年（1986年）二月份，清理一批住宅物业及收租表现不好的物业，回笼约2亿的资金。》
第二条是很有必要的，新时代地产光是从伟益置业，就接过来一批收租表现不好的物业（物业本身价值有增值，少量获利），再加上前面购买的收租物业（分散，住宅为主），清理掉这些收租物业，不但可回笼两亿资金，还能降低公司运营成本，最后还能获利不菲。
《最后，元旦过后，我们开始分批少量销售旗下的住宅物业，你们要做好手续工作。》
众人纷纷点头应是，并在本子上记下老板的讲话。
会议散去过后，林祖辉还在想着新时代地产的事情，新时代地产在二月份清理收租物业后，下半年还得清理一些物业，去用于购买土地，减少收租物业。
只要是在1987年5月份以前，都值得买入土地和旧楼盘，增加集团的土地储备。
新时代地产之所以减磅收租物业，是因为林祖辉知道，他能收获华人置业这个集团。届时，一个母公司注重地产开发，子集团华置注重收租物业，至于中娱则在八七股灾后私有化。
......
命运的齿轮在此刻悄然转动。
在银行家看来，某个优秀的领头羊，心中决定着这家集团的前景，是以他们乐意贷款给优秀的领头羊。
林祖辉本人和银行谈贷款，有某个最大的好处，那就是银行其实是先看人，再看集团发展前景，最后决定贷款与否。
林祖辉不仅仅是上市集团新时代地产的董事长，如今又增加了某个头衔——上市公司万辉传媒的董事长。
而万辉传媒目前市值4亿，年盈利规模可达4000万以上，在香江传媒界仅次于星岛集团（8000万年盈利）、明报集团（6500万年盈利）、玉郎集团（4800万年盈利，未上市），和东方报业（4000万年盈利）差不多，比天天报业（1500万年盈利）高。
这是缘于东方报业和天天报业尽管销量极高，只是这种大众化报纸其实不赚钱，吸引不了广告商。
而万辉传媒的GOOD卡每月净利润都可以达到100万，更何况《男人帮》和《GOOD》杂志深受广告商喜欢，堪称吸金利器。
.....
东亚银行。
林祖辉来到李国宝的办公室，商谈贷款事宜。
他之是以钟爱东亚银行贷款，是想结交李国宝；届时，自己收购华人置业时，获得他父亲李福树的倒戈。
《林先生，昨天我看了一下你们递上来的资料！发现你们新时代地产今年的非经常性盈利为1.5亿元，此多少让我极其意外！》
炒楼花的那一笔，也被划为非经常性盈利。是以就是狙击爱美高0.23亿、做空美元/日元0.36亿（241点下跌至213点）、狙击大生地产0.36亿、炒楼花0.5亿，总计1.45亿的非经常性盈利。
林祖辉点点头，说道：《发展之初，我们采取这样的冒险投资，也是无奈之举。目前我们集团在调整策略，那就是重心移到开发物业上，这次举债就是为了增加土地储备。为了减轻公司压力，明年我们会陆续抛售些许收租表现不良物业，以及开始销售住宅期房。》
李国宝夸奖道：《林先生不亏商界新晋大亨，这份战略布局我亦是非常赞同。作为新时代地产的最大债权银行，以及合作盟友，我们这次批准了你们的一亿贷款，利息为12厘。》
林祖辉连忙表示了感谢，东亚银行一次性能承接一半的贷款，显然是极其好的消息。
《李生放心，贷款一到，我们立马买入优质土地和旧楼，不做其它投资项目！》
两人闲聊了一阵，林祖辉便起身告辞，他不敢说要邀请李国宝父亲吃吃饭甚么的，以免打草惊蛇。
这次新时代地产的两亿贷款项目，他主动尝试和中银接触，没想到非常顺利的贷款到5000万资金；贷到钱倒是其次，毕竟新时代地产有很多选择，主要是林祖辉打算开始和在港的中资银行、中资集团接触，为进入内地做准备。
至于剩下的5000万资金，又分了两家小银行进行贷款。
2亿的组合贷款，竟然在1985年最后一天，全部谈妥，林祖辉都有些骄傲自己的魅力了。
他大概知道这些银行家的想法，以前他觉得自己年纪不大是劣势，只是一旦你做出很大的成绩后，那些人便纷纷改变自己的想法。
毕竟年轻取得一些成绩，他们认为可能是运气好；一旦拥有两家上市集团，总市值业已逼近20亿后（18亿），那些人便纷纷认为你是天才，你是商界奇才。
他们再也没有顾虑，便纷纷看好林祖辉，这时候年轻又成为了一个优势。
1985年的最后一天，林祖辉在新时代地产的办公室里，有些感触。
万辉传媒的成功，他归根于自己盗窃了前辈们的创意，正好《男人帮》和《GOOD》杂志又是闯进了处~女~地，成为了第一个吃螃蟹分人，率先占据了市场。若是让他去办日报，大概率是扑街的份。
新时代地产的成功，他除了借助前辈的经验外，还有人脉的帮助、对未来的地产发展的熟悉，最重要的是，他的超前信息。比如狙击爱美高，从大刘身上搞了2300万；比如做空美元/日元，又获利3600万。
林祖辉在新时代地产的办公室工作，脑海里却不时浮现李佳欣的曼妙身姿;
他现在到底还是心知：前世大刘怎么会后悔年轻时太好玩了，这TMD伤身体啊！
他决定，平常在饮食上注意一下，争取能玩到八十岁！
《老板，人都到齐了，该开会了！》助理走了进来，恭敬的说道。
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林祖辉抛掉脑海里不健康的想法，心中决定还是要趁着年轻，多赚一点金钱。
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来到会议室里，新时代地产的高管纷纷坐直身子，双眸随着林祖辉移动而转移视线。
林祖辉来到董事长位置上，严肃的说道：《会议开始！梁董事先向大家汇报一下——集团的情况！》
梁真勋点点头，他早有准备，集团的各种信息熟记于心，这就是迎合老板的作风，开会效率一定要高。
《当前，新时代地产内部资产重估为16.5亿，债务为5.12亿，债务率为三成。旗下正在发展的楼盘是七个，可提供住宅面积为71万平方尺，计有1300多个住宅单元......收租物业资产值占集团的62%，而且收租物业分散且很杂，运营成本高......公司的土地储备在中型地产商里，属于一般水平.....公司目前市值为13.9亿，业已排名香江地产上市公司的第25名，发展迅速......》
听完梁真勋的话，些许高管本想高兴的拍掌，然而一看林祖辉的脸色，就心知不合时宜。
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林祖辉一只手按照本子上，一只手拿着一支笔，语气平静的言道：《大家来说说集团目前的问题有那些！》
此日此会议可不是来唱赞歌的，他已经发现新时代地产的潜力不足，和一些突出的问题。缘于他对新时代地产要求很高，所以绝不会满足跻身一家中型地产商。
陈斌率先说道：《我来说说发展物业的问题吧！新时代地产尽管今年有七个地盘在发展，在中型地产商中也算上游水平，只是我们集团的土地储备和旧楼盘不足，若是公司的大方向是发展商，那就需要现在开始增加土地储备.....土地成本越低，开发楼宇的成本越低，将来我们才有更大的竞争力。》
这儿涉及到一个大方向的问题，陈斌也说了，就看老板你是想收租为主呢，还是发展地盘为主呢！
林祖辉点点头，没有表态。
这时候，高毅也言道：《集团的收租物业也有些许问题：商场、写字楼占比不足，住宅占比太大，单个物业价值偏低、分散，运营成本偏高......我们可以尝试出售些许住宅物业，去增加公司的土地储备。》
高毅没有缘于自己分管收租物业，而不顾集团的大局。
接下来，剩下的几位高管也纷纷发言，找公司的茬！
林祖辉听完大家的发言后，笑着说道：
《看来今天此会议开的很及时，找出了不少集团的问题！大家说的很有道理，正好我们来制定以下明年的发展策略。》
《首先，我会在最近联络各家银行提供约2亿的贷款，我们要增加公司的土地储备。尽管目前价格看似上涨了不少，但比起一年后，两年后，我们此日购买的物业，那就是相当划算。》
林祖辉的第一个动作就是王炸，现在香江的地产商方才经过地产大暴跌，没有哪家地产公司敢将负债率接近五成。
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‘八七股灾’后，地产整体下跌10%至15%，新界换地证下跌三成；
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‘****股灾’后，地产整体下跌25%至30%，但是约一年不到便反弹回去（82暴跌差不多用了四年才反弹上，期间萎靡两年多时间）。
总结起来，没有1982年的大暴跌40%以上，五成负债率完全能够接受，就是七成也不至于破产。当然了，前提是银行肯借款，这就需要些许花言巧语了。
《其次，我打算在明年（1986年）二月份，清理一批住宅物业及收租表现不好的物业，回笼约2亿的资金。》
第二条是很有必要的，新时代地产光是从伟益置业，就接过来一批收租表现不好的物业（物业本身价值有增值，少量获利），再加上前面购买的收租物业（分散，住宅为主），清理掉这些收租物业，不但可回笼两亿资金，还能降低公司运营成本，最后还能获利不菲。
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林祖辉不仅仅是上市集团新时代地产的董事长，如今又增加了某个头衔——上市公司万辉传媒的董事长。
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而万辉传媒目前市值4亿，年盈利规模可达4000万以上，在香江传媒界仅次于星岛集团（8000万年盈利）、明报集团（6500万年盈利）、玉郎集团（4800万年盈利，未上市），和东方报业（4000万年盈利）差不多，比天天报业（1500万年盈利）高。
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东亚银行。
林祖辉来到李国宝的办公室，商谈贷款事宜。
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林祖辉点点头，说道：《发展之初，我们采取这样的冒险投资，也是无奈之举。目前我们集团在调整策略，那就是重心移到开发物业上，这次举债就是为了增加土地储备。为了减轻公司压力，明年我们会陆续抛售些许收租表现不良物业，以及开始销售住宅期房。》
李国宝夸奖道：《林先生不亏商界新晋大亨，这份战略布局我亦是非常赞同。作为新时代地产的最大债权银行，以及合作盟友，我们这次批准了你们的一亿贷款，利息为12厘。》
林祖辉连忙表示了感谢，东亚银行一次性能承接一半的贷款，显然是极其好的消息。
《李生放心，贷款一到，我们立马买入优质土地和旧楼，不做其它投资项目！》
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至于剩下的5000万资金，又分了两家小银行进行贷款。
2亿的组合贷款，竟然在1985年最后一天，全部谈妥，林祖辉都有些骄傲自己的魅力了。
他大概知道这些银行家的想法，以前他觉得自己年纪不大是劣势，只是一旦你做出很大的成绩后，那些人便纷纷改变自己的想法。
毕竟年轻取得一些成绩，他们认为可能是运气好；一旦拥有两家上市集团，总市值业已逼近20亿后（18亿），那些人便纷纷认为你是天才，你是商界奇才。
他们再也没有顾虑，便纷纷看好林祖辉，这时候年轻又成为了一个优势。
1985年的最后一天，林祖辉在新时代地产的办公室里，有些感触。
万辉传媒的成功，他归根于自己盗窃了前辈们的创意，正好《男人帮》和《GOOD》杂志又是闯进了处~女~地，成为了第一个吃螃蟹分人，率先占据了市场。若是让他去办日报，大概率是扑街的份。
新时代地产的成功，他除了借助前辈的经验外，还有人脉的帮助、对未来的地产发展的熟悉，最重要的是，他的超前信息。比如狙击爱美高，从大刘身上搞了2300万；比如做空美元/日元，又获利3600万。
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